Jak dopasować projekt domu do warunków zabudowy?
Działka to jeden z kluczowych elementów budowy domu. Często jej poszukiwania zajmują sporo czasu, a w trakcie uwzględnianych jest sporo czynników – od lokalizacji, widoków, odległości od lasu, przez cenę za m2, odległość do miejsca pracy, po infrastrukturę okolicy, odległość do przedszkola czy szkoły.
Wybór nie jest prosty, ale ostatecznie suma składowych przesądza o tym, że decydujemy się na konkretny kawałek ziemi, w którym planujemy stworzyć nasze miejsce do życia.
Poza wymienionymi powyżej aspektami istnieją jeszcze przepisy prawa miejscowego, które ściśle regulują co na danym terenie może powstać i w jakiej formie.
Zgodnie z Prawem Budowlanym dom można wznosić na działce, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (w skrócie DoWZ).
MPZP jest uchwałą rady gminy (lub miasta), natomiast DoWZ to dokument, który wydaje gmina na wniosek inwestora (z reguły), gdzie precyzuje się uwarunkowania zabudowy.
Zaznaczmy tylko, że DoWZ może zostać wydana tylko wówczas, gdy dla danego terenu nie ma obowiązującego MPZP. Natomiast MPZP może zostać wprowadzony mimo obowiązywania DoWZ – w takim przypadku DoWZ staje się nieważna i możemy ją schować na dół szuflady.
Podstawy do sporządzenia powyższych dokumentów są inne, ale zarówno MPZP, jak i DoWZ, posługują się tą samą terminologią oraz określają te same cechy, jeżeli chodzi o kształtowanie przestrzenne w myśl autorów dokumentacji.
Nasza inwestycja musi spełnić wytyczne zawarte w ww. dokumentach, jeżeli chcemy, aby nasz dom otrzymał pozwolenie na budowę (lub jego budowa była skutecznie zgłoszona do organu administracji arch-bud).
W pierwszej kolejności trzeba skontrolować czy teren, który chcemy przeznaczyć pod budowę, może być zagospodarowany w planowany przez nas sposób – czy MPZP/DoWZ przewiduje w tym miejscu zabudowę jednorodzinną. Jeżeli MPZP nam tego zakazuje, to znajdźmy inną działkę, gdzie jest to dopuszczone. Jeżeli natomiast nie ma odpowiedniej DoWZ, możemy sami o nią wystąpić. Warto mieć świadomość, iż po DoWZ może wystąpić każdy, nie będąc właścicielem działki. Warto więc podjąć tę procedurę jeszcze przed zakupem nieruchomości.
Załącznik graficzny, stanowiący nieodłączną część do MPZP oraz DoWZ określa przede wszystkim ograniczenia w lokalizacji zabudowy. Wskazuje to linia zabudowy, do której należy się dostosować lokalizując budynek na działce.
WSKAZÓWKA: Przystępując do projektu budowlanego należy wystąpić o Wypis i wyrys z MPZP, z urzędu gminy. Na wstępie jednak warto sprawdzić czy MPZP dla interesującego Was obszaru został zamieszczony w sieci: https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html?gpmap=gp0
Aby prawidłowo zaprojektować dom należy zagłębić się w lekturę rzeczonego dokumentu i dopasować parametry zabudowy, do konkretnych wymogów. W tym celu warto zapoznać się z omówionymi poniżej pojęciami, które pojawią się w MPZP i DoWZ:
POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA – wyrażona w procentach wartość powierzchni działki, którą ma zająć „trawnik”. Dla domów jednorodzinnych ten parametr waha się zazwyczaj w granicach 50-70%. Trzeba tutaj zwrócić uwagę również na niektóre MPZP, które warunkują, że za powierzchnię biologicznie czynną przyjmuje się zieleń na gruntach rodzimych. Oznacza to, że nie możemy bilansować zieleni np. na dachu (standardowo jest to dozwolone – wtedy możemy wliczyć 50% powierzchni dachu do powierzchni biologicznie czynnej).
POWIERZCHNIA ZABUDOWY (WSKAŹNIK ZABUDOWY) – również liczona w procentach powierzchnia zabudowy działki. Zazwyczaj przyjmuje się, że powierzchnię zabudowy stanowi rzut poziomy wszystkich kondygnacji (jest to istotne np. przy wykuszach, nadwieszeniach itp.) na teren. Również tutaj należy zwrócić uwagę na to, że niektóre MPZP w ramach powierzchni zabudowy sumują faktyczną powierzchnię zabudowy z powierzchnią utwardzoną – czyli w powierzchni zabudowy musimy się zmieścić z budynkiem i utwardzeniami.
POWIERZCHNIA UTWARDZONA – czyli procent działki, który możemy utwardzić. Ten parametr w MPZP i DoWZ jest rzadko określany.
WSKAŹNIK INTENSYWNOŚCI ZABUDOWY – błędnie przez niektórych rozumiany jako powierzchnia zabudowy – najczęściej stanowi iloraz zsumowanej powierzchni brutto wszystkich kondygnacji nadziemnych (w wielkim uproszczeniu powierzchnia zabudowy pomnożona przez liczbę kondygnacji) budynku do powierzchni działki. Od tej reguły są wyjątki, warto to skonsultować w swoim urzędzie. Czasami wskaźnik intensywności zabudowy określany jest w granicach „od-do”, czasami tylko wskazuje się jego najwyższą wartość.
WYSOKOŚĆ BUDYNKU – wytyczna podawana jest w metrach i jedocześnie często w liczbie kondygnacji. DoWZ oraz MPZP czasami podają dodatkowe (nie tylko całościową wysokość budynków) wytyczne w zakresie wysokości do konkretnych elementów budynku, takich jak gzymsy, attyki itp. Samą wysokość budynku (wg warunków technicznych) mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi. Jakkolwiek strasznie to brzmi chodzi z reguły o wysokość między terenem, a najwyższym punktem dachu.
KSZTAŁT/FORMA DACHU, KĄT NACHYLENIA DACHU – MPZP i DoWZ bardzo często określają te parametry. Nachylenie połaci dachu określa się zazwyczaj jako kąt między poziomem a połacią dachu (rzadziej określa się to w procentowym spadku). Co do zasady dachy dzielimy na skośne (inaczej zwane też strome) oraz płaskie. Granica, kiedy kończy się dach płaski a zaczyna stromy nie jest jasno określona w przepisach. Z reguły przyjmuje się, że dach skośny zaczyna się od 12 stopni (zgodnie z Polską Normą dot. kominów). W szczególności dla dachów skośnych, trzeba zwrócić uwagę, na zapisy mówiące o formie dachu – czy gmina pozwoli na realizację dachu tylko dwuspadowego, czy dopuszcza dach wielospadowy. Należy sprawdzić czy zapis o spadkach dotyczy tylko głównych połaci dachu, czy też wszystkich, czy jest narzucona symetria itp. itd.
SZEROKOŚĆ ELEWACJI FRONTOWEJ – jest to jeden z bardziej podstępnych parametrów. Nie jest on zawsze określany w dokumentach planistycznych, ale bywa, że jest narzucony. Czasami to pojęcie jest doprecyzowane, że chodzi o całość elewacji od strony frontowej granicy działki (najczęściej drogi), czasami, że chodzi o część elewacji najbardziej wysuniętej do przodu, w takiej sytuacji część w głębi działki może wystawać poza określoną szerokość, przez co budynek sam w sobie może być szerszy niż elewacja frontowa. Jeżeli mamy wątpliwości jaką interpretację przyjąć, to w przypadku DoWZ możemy zwrócić się do gminy o interpretację; w przypadku MPZP takiego wyjaśnienia nie otrzymamy, wtedy należy projektować po prostu „bezpiecznie”.
KOLORYSTKA I MATERIAŁY – z reguły MPZP i DoWZ określają sposób wykończenia budynku. Zapisy o tym traktujące bywają bardziej lub mniej konkretne. O ile określnie, że nie wolno stosować blachy na elewacji jest dosyć jasne, o tyle zakaz stosowania „agresywnych” kolorów od razu rodzi pytanie, które kolory są agresywne?
Powyższa terminologia to najczęściej pojawiające się elementy MPZP oraz DoWZ, które trzeba wziąć pod uwagę przy projektowaniu. Co nie znaczy, że nie czekają nas inne niespodzianki – każdy MPZP i/lud DoWZ to odrębna historia. Łączą je pewne stałe punkty, które zostały omówione w niniejszym artykule, lecz mogą pojawić się inne zapisy, dlatego tak ważne jest, by wnikliwie zapoznać się z dokumentacją, a w razie niejasności zasięgnąć porady specjalisty lub wystąpić o interpretację do urzędu (zawsze pisemnie, nigdy telefonicznie).
Zapraszamy do zapoznania się z Katalogiem MyHome.eco oraz kontaktu:
T: +48 722 227 733
E: info@myhome.eco
