Przy planowaniu budowy domu niezbędne jest uzyskanie odpowiednich dokumentów pozwalających na lokalizację budynku na działce. Jednym z ważniejszych jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Warunki zabudowy. Zarówno pierwsze jak i drugie pismo określa wytyczne, na podstawie których wykonuje się projekt.
Czym jednak różnią się te dwa dokumenty i kiedy są potrzebne?
MPZP a WZ
Zacznijmy jednak od pytania, czym jest Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP), a czym są Warunki zabudowy (potocznie Decyzja WZ).
MPZP obejmuje fragment lub powierzchnię całej gminy i określa przeznaczenie terenów oraz parametry dla podrzędnych elementów zainwestowania. W praktyce jednak zdarza się, że dla danego obszaru plan nie został sporządzony lub jest w trakcie opracowywania. W takiej sytuacji sięgamy po Warunki zabudowy, będące indywidualnymi wytycznymi, powstałymi na podstawie analizy zabudowy wykonanej w promieniu trzykrotności szerokości frontu działki, jednak nie mniejszej niż 50 metrów.
Dla przykładu: front działki ma długość 20 metrów, więc mnożąc go razy trzy otrzymujemy promień obszaru analizy równy 60 metrów. Natomiast gdy front działki wynosi 15 metrów i pomnożymy go razy trzy, otrzymamy 45 metrów. Wówczas przyjmujemy minimalną wartość – 50 metrów.
Grafika przedstawiająca sposób wyznaczania obszaru analizy
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Obiektywnie patrząc, wygodniej jest gdy nasza działka znajduje się na obszarze objętym przez MPZP. Wynika to z ogólnej dostępności Miejscowych planów na stronach gmin, a co za tym idzie oszczędności czasu związanego z oczekiwaniem na ich wydanie oraz projekt. MPZP składa się z części opisowej oraz załącznika graficznego, gdzie można sprawdzić na przykład linie zabudowy. Oprócz materiałów dostępnych na stronie urzędu konieczny jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z pieczątką urzędu.
Przykładowy załącznik graficzny do MPZP
Źródło: https://bip.poznan.pl/bip/uchwaly/lviii-758-v-2009,30491/
Warunki zabudowy
W przypadku konieczności otrzymania Warunków Zabudowy należy złożyć wniosek do gminy, którego koszt wynosi kilkaset złotych, a czas oczekiwania nawet kilka miesięcy. Przewagą tego dokumentu jest otrzymanie zbioru wytycznych, opracowanych indywidualnie na potrzeby projektu i bazujących na preferencjach określonych we wniosku, takich jak wysokość czy szerokość budynku. Do składanego wniosku należy dołączyć mapę zasadniczą, zaświadczenia o dostępie do mediów, koncepcję zagospodarowania terenu oraz wstępny projekt budynku. Urząd w uzasadnionych przypadkach może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. W dużej mierze wynika to z wygórowanych parametrów wnioskowanej zabudowy w stosunku do zabudowy sąsiedniej, więc pamiętajmy, że nie wybudujemy bloku czterokondygnacyjnego wśród zabudowy jednorodzinnej dwukondygnacyjnej, lub że wymarzony płaski dach nie będzie możliwy w sąsiedztwie budynków z dachami wielospadowymi.
Co z załącznikami do WZ? Kiedy, jak i skąd je uzyskać?
- Mapa zasadnicza – wydawana w Starostwie powiatowym po złożeniu wniosku, w skali 1:500 lub 1:1000 i obejmująca cały teren w promieniu trzykrotnej szerokości frontu działki, jednak nie mniejszym niż 50 m.
- Zaświadczenia o dostępie do mediów – wydawane przed gestorów sieci po złożeniu wniosku o możliwość przyłączenia.
- Koncepcja zagospodarowana terenu – wykonywana przed architekta na mapie zasadniczej.
- Projekt budynku – wykonywany również przez architekta, pokazujący gabaryty i wielkość zabudowy.
Podsumowanie
Każda działka budowlana musi mieć określone warunki, na podstawie których powstanie projekt. Są one opisane w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w Warunkach zabudowy. Chcąc dowiedzieć się, z którego dokumentu mamy skorzystać, należy wejść na stronę gminy lub systemu informacji przestrzennej (SIP) i sprawdzić, czy nasza działka jest położona na obszarze MPZP. Jeśli tak, korzystamy z informacji zawartych w części tekstowej oraz graficznej, natomiast w przypadku braku MPZP składamy wniosek do gminy o wydanie warunków zabudowy, a następnie korzystamy z zawartych w nich wytycznych i parametrów.
Wszystkie nasze prace znajdziesz na naszej stronie, w razie pytań skontaktuj się z nami!
T: +48 722 227 733
E: info@myhome.eco
