Każda działka ma swoje uwarunkowania, które są istotne dla lokalizacji domu na działce. W dużym uogólnieniu można stwierdzić, że każda działka jest inna – aczkolwiek, w dobie „architektury deweloperskiej”, to stwierdzenia czasami mija się z prawdą. Nie będzie tutaj jednak mowy o osiedlach deweloperskich, gdyż te z góry nastawione są na zysk, przez co czasami pomijają inne istotne aspekty. Spróbuję rozwinąć zagadnienie raczej z punktu widzenia klienta indywidualnego, którem zależy na jak najbardziej korzystnym ulokowaniu domu na swoim terenie i ogrodzie większym niż 50m2.
Problematykę wyboru lokalizację domu na działce, ale również wyboru samej działki, można podzielić na kilka zagadnień:
- uwarunkowania fizyczne działki – takie jak jej wielkość, kształt, orientacja względem stron świata itp.
- uwarunkowania planistyczne – czyli ograniczenia narzucone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy
- Ewidencja gruntu – czyli czy nasza działka jest budowlana?
- uwarunkowania wynikające z przepisów – czyli ograniczenia nałożone na nas ustawami i rozporządzeniami (chodzi głównie o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie)
- sąsiedztwo – czyli to, co jest wokół naszej działki i może lub ma wpływ na naszą inwestycję
- media (lub ich brak) oraz inne „niespodzianki” związane z sieciami
- UWARUNKOWANIA FIZYCZNE DZIAŁKI – takie jak jej wielkość, kształt, orientacja względem stron świata itp.
Zacznijmy od uwarunkowań fizycznych. Wielkość działki to w zasadzie jeden na najważniejszych parametrów przy wyborze swojego kawałka ziemi. Jest oczywiste, że działka nie może być za mała. Zgodnie z Prawem Budowlanym, za działkę budowlaną uznaje się teren, na którym jest możliwa realizacja zamierzenia budowlanego.
Kształt działki również musi być odpowiedni – na działce o powierzchni 2000 m2, ale o wymiarach 5×400 m, domu jednorodzinnego raczej nie zrealizujemy (a bywają i takie działki). Najlepsze są działki „foremne”, o kształcie możliwie najbliższym kwadratowi.
Aczkolwiek na działach podłużnych też można realizować inwestycję. Istotne jest tutaj to, aby pamiętać o tym, żeby działka nie była za wąska. Co oznacza „za wąska”? To już w dużej mierze zależy od tego, jaki dom chcemy zrealizować – trzeba pamiętać o tym, że (z reguły) odległość domu od granicy działki powinna wynosić min. 3m (dla ścian bez okien i drzwi) lub 4 m (dla ścian z oknami i drzwiami). Wybierając działkę, trzeba skontrolować czy, po odjęciu 6 lub 8 m (2*3m lub 2*4m, ponieważ odległość należy zachować z obu stron budynku) od szerokości działki otrzymana wartość będzie dla nas odpowiednia, jeżeli chodzi o szerokość domu.
Jeśli jednak znajdziemy się w podobnej sytuacji, to na rynku można znaleźć również projekty dedykowane pod wąskie działki, sprawdź np.
- PROJEKT HEM 2: https://myhome.eco/projekty-gotowe/hem-2/
- PROJEKT DUM 1: https://myhome.eco/projekty-gotowe/dum-1/
- PROJEKT KUMBA 2: https://myhome.eco/projekty-gotowe/kumba-2/
A co z kierunkami świata? Z reguły, na naszej szerokości geograficznej, przyjmuje się, że najlepsza ekspozycja salonu jest na południe i od tej strony należy lokalizować ogród. Oznacza to, że najlepsze są działki z wjazdem od północy, gdyż wtedy dojazd do domu nie zabiera nam ogrodu. Od tej samej strony należy zlokalizować również garaż, aby zminimalizować ilość utwardzonego terenu, a tym samym koszty wykonania podjazdu. Należy tutaj zaznaczyć, że ten trend, pod wpływem ostatnich upalnych lat, uległ niewielkiemu zachwianiu i część Inwestorów świadomie wybiera działki z wjazdem od południa. Jednak, wobec tego, że większość z nas lub słońce najkorzystniej poszukać działki z wjazdem od północy.
Przed zakupem warto również wykonać odwierty geotechniczne i skonsultować się z konstruktorem lub geologiem na temat przydatności gruntów do budowy domu oraz skontrolować sytuację hydrologiczną.
- UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE – czyli ograniczenia narzucone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.
Przejdźmy teraz do uwarunkowań planistycznych. W pierwszej kolejności należy się zorientować, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli nie jest, należy w urzędzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu – czyli popularna (lub nie) WZ-etka (jeżeli komuś zależy na czasie, powinien wybrać działkę z planem miejscowym).
W MPZP (lub w WZ) znajdziemy informacje, które są podstawą przy projektowaniu. Są to wytyczne, jak według gminy, ma wyglądać nie tylko nasz dom, ale jak mamy zagospodarować działkę.
W pierwszej kolejności sprawdźmy w ogóle czy teren, który chcemy nabyć, jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną. Jeżeli gmina zaplanowała tam park, las, magazyny… itp. to od razu taką działkę sobie odpuśćmy – szkoda nerwów.
No dobrze – załóżmy, że MPZP pozwala jednak na realizację zabudowy jednorodzinnej. Wtedy należy skontrolować wymogi w zakresie:
– dopuszczalnej powierzchni biologicznie czynnej (jest to wartość wyrażona w procentach) – w skrócie – jaka powierzchnia działki ma być trawnikiem
– dopuszczalna powierzchnia zabudowy – czyli jaka może być maksymalna powierzchnia naszego domu
– wymagany wskaźnik intensywności zabudowy – czyli iloraz powierzchni całkowitej (w wielkim uproszczeniu powierzchnia zabudowy pomnożona przez liczbę kondygnacji) budynku do powierzchni działki
– maksymalna wysokość zabudowy – czyli jak wysoki dom możemy postawić w metrach i/lub kondygnacjach
– kształt oraz formę dachu – jeżeli nasz wymarzony dom ma dach płaski unikajmy działek z narzuconym dachem skośnym
Pamiętajmy tutaj o zapoznaniU się z wyjaśnieniami niektórych pojęć w ramach MPZP – np. niektóre plany do intensywności zabudowy nakazują wliczanie kondygnacji podziemnych, niektóre do powierzchni biologicznie czynnej nie wliczają zielonych dachów, niektóre za powierzchnie zabudowy uznają teren zajęty nie tylko przez budynki, ale również powierzchnie utwardzoną itd.
Oczywiście w MPZP mogą też się kryć inne pułapki, ale to temat na osobny artykuł.
Po wnikliwej lekturze tekstu MPZP rzućmy też okiem na załącznik graficzny – czy nie ma ograniczeń dla naszej działki – przede wszystkim w postaci linii zabudowy.
Jeżeli nasz wymarzony dom spełnia wszystkie wymogi planu miejscowego, możemy kupować działkę. Jeżeli nie – to, albo zrewidujmy nasze marzenia i dostosujemy się do planu, albo szukajmy dalej…
- EWIDENCJA GRUNTU – czyli czy nasza działka na pewno jest budowlana?
To, na co zezwala plan miejscowy, nie zawsze idzie w parze z tym, co jest zawarte w ewidencji gruntów. Częsta jest sytuacja, że działka przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną jest terenem rolniczym lub lasem. Co wtedy?
Jeżeli działka, w ewidencji gruntów, jest ziemią rolną, należy zweryfikować, czy podlega obowiązkowi odrolnienia w myśl ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych. Ochronie zawsze podlegają grunty rolnicze klasy I, II oraz III, oraz grunty o niższej klasie pochodzenia organicznego. W takiej sytuacji należy wyłączyć grunt z produkcji rolniczej. Dla oszczędnych – jeżeli nie chcemy ponosić opłat, wyłączajmy tylko do 500m2 kwadratowych działki.
A co lasem? Podobnie – jeżeli grunt jest leśny (na mapie Ls, nie mylić z Lz- Lz wymaga wyłączenia z produkcji rolniczej;)), należy wyłączyć go z produkcji leśnej. Procedura jest bardziej wymagająca i czasochłonna niż w przypadku gruntów ornych, jednak jest niezbędna. I, podobnie jak przy ziemi ornej – jeżeli nie chcemy ponosić opłat, wyłączajmy tylko do 500m2 kwadratowych działki.
- UWARUNKOWANIA WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW – czyli ograniczenia nałożone na nas ustawami i rozporządzeniami.
Prócz powyżej omówionych zagadnień, w sposób oczywisty, ograniczają nas przepisy warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi tU przede wszystkim o, wspomnianą już wcześniej, odległość od granicy – 3m dla ściany bez otworów okiennych i drzwiowych, 4m dla ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi.
Również sprawdźmy dostęp do drogi publicznej. Działki często są położone bezpośrednio przy ulicach ogólnodostępnych, które w GoogleMaps mają nawet nazwę. Ale uwaga! Nie wszystkie drogi są drogami publicznymi – jeżeli mamy wątpliwości w tym zakresie spróbujmy ustalić, właściciela/zarządcę drogi i upewnić się, że nasza ulica to droga publiczna. A co z działkami w tzw. Drugiej linii zabudowy? Zgodnie z przepisami do działki powinien być zapewniony dostęp do drogi publicznej o szerokości min. 5m – czyli potwierdźmy, że nasza działka ma taki dostęp, chociażby w postaci drogi wewnętrznej lub służebności. Dostęp do drogi publicznej jest konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę.
Sprawdźmy również czy nasza działka nie leży w obszarze chronionym (przyrodniczo lub archeologicznie) – aczkolwiek te informacje powinniśmy znaleźć w MPZP – jeżeli tak jest jesteśmy ograniczeni przepisami dotyczącymi ochrony przyrody i/lub zabytków, co może mieć duży wpływ na wygląd naszego domu.
- SĄSIEDZTWO – czyli to, co jest wokół naszej działki i może lub ma wpływ na naszą inwestycję.
Oczywiście to nie wszystko – przy lokalizacji budynku trzeba zwrócić również uwagę na odległość od obiektów sąsiednich – w przepisach poświęcono temu sporo miejsca – w telegraficznym skrócie – od sąsiedniej zabudowy należy utrzymywać odległość 8m. Jest to o tyle istotne, że zdarza się, że sąsiad ma budynek w granicy – wtedy od takiego budynku, ze względu na zagrożenie pożarowe, należy się odsunąć z naszą zabudową o wymaganą odległość (warto ten aspekt skonsultować z architektem).
Jeżeli nasz budynek ma stanąć w odległości mniejszej niż 12m od lasu (wg ewidencji gruntów) pamiętajmy o tym, że musi on zostać wykonany z elementów nierozprzestrzeniających ognia oraz w klasie pożarowej wyższej, niż zwyczajowo. Z reguły oznacza to dodatkowe nakłady finansowe.
- MEDIA (LUB ICH BRAK) ORAZ INNE „NIESPODZIANKI” ZWIĄZANE Z SIECIAMI
Zwróćmy też uwagę na uzbrojenie działki – czy mamy podłączenie do mediów, czy też koniczne będzie lokalizowanie szamba/przydomowej oczyszczalni ścieków i/lub studni (i czy MPZP nam na to pozwala). Dodatkowo, jeżeli chcemy realizować ogrzewanie gazowe, sprawdźmy czy w okolicy jest gazociąg.
Ale nie patrzmy tylko na to co do naszej działki jest podłączone. Skontrolujmy również czy przez naszą działkę (lub w jej pobliży) nie przebiegają inne sieci lub infrastruktura, np.:
– napowietrzne linie elektroenergetyczne (nie daj Boże wysokiego napięcia) z pasem ochronnym ograniczonego użytkowania,
– podziemne sieci, które mogą kolidować w zabudową,
– urządzenia melioracyjne (częste na terenach porolniczych),
– rowy przydrożne odcinające nam działkę od drogi
Większość problemów wynikających z ww. sytuacji da się przejść, jednak oznaczają one większe nakłady finansowe, problemy i nerwy na etapie projektowym oraz wykonawczym.
Reasumując – wybierając lokalizacje domu na działce musimy zwrócić uwagę na szereg zagadnień, które w dużej mierze są związane z możliwościami samej działki. Wobec tego, w pierwszej kolejności wybierajmy odpowiednie działki, aby móc potem, dobrze zlokalizować nasz wymarzony dom.
Zapraszamy do zapoznania się z Katalogiem oraz kontaktu:
T: +48 722 227 733
E: info@myhome.eco
